各镇乡人民政府，县政府各局、各直属机构：
《新邵县存量房交易纳税评估实施方案》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

二○一二年四月二十三日

新邵县存量房交易纳税评估实施方案

为深入推进房地产税收一体化管理，加强房地产交易环节税收征管，根据《财政部国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知》（财税〔2009〕100号）、《财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）、《湖南省财政厅湖南省地方税务局湖南省国土资源厅湖南省住房和城乡建设厅关于印发湖南省存量房交易纳税评估实施方案的通知》（湘财税〔2011〕58号）、《邵阳市财政局邵阳市地方税务局邵阳市国土资源局邵阳市住房和城乡建设局邵阳市房产管理局邵阳市规划局关于印发邵阳市存量房交易纳税评估实施方案的通知》（邵财税〔2012〕1号）精神，结合我县实际，制定本实施方案。

一、工作目标

按照“总体设计、分步实施”的原则，实现三个工作目标：

（一）建立存量房交易申报价格计算机评估系统，科学客观地评估各类存量房交易计税价格。从2012年7月1日起，在全县范围内实施存量房交易评估纳税。

（二）建立地税部门存量房信息库，实现税源信息的动态管理，提高房地产行业各项税收征管水平。

（三）逐步完善存量房评估技术，积累工作经验，储备专业人员，为房地产税收改革提供理论和实践参考。

二、工作内容

开展存量房交易纳税评估工作是按照房地产估价原理，在测算房地产基准价格和价格影响因素修正系数的基础上，开发评估软件，通过建立房地产批量估价数学模型，量化影响房屋价格的特征因素，并与标准房地产比较评出房地产价值。用评估结果与纳税人申报价格相比较，纳税人申报价格明显偏低且无正当理由的，以评估结果作为计税依据，征收交易环节各项税收。

三、工作方法和步骤

（一）成立组织机构（2012年4月）

县政府成立由县委常委、常务副县长张放同志任组长，县政府办、县财政局、县地方税务局、县国土资源局、县房产局、县规划局、县住房和城乡建设局、县民政局、酿溪镇人民政府等有关单位负责人为成员的县存量房交易纳税评估工作领导小组，建立联席会议制度，负责协调重大事项。领导小组下设办公室，负责存量房交易纳税评估工作的具体实施，办公地点设县地税局。各成员单位相关股（科）室负责人组成工作实施小组，负责日常工作和业务指导。聘请相关资深房地产从业人员成立专家评审小组，负责该项工作技术指导和辅助争议裁定。

（二）召开联席会议（2012年4月）

由县存量房交易纳税评估工作领导小组召集各相关单位召开负责人联席会议，结合本地实际拟定实施方案，明确各自工作职责，研究部署相关工作开展。

（三）下发实施方案（2012年4月）

县政府制定并下发实施方案。由县地税局负责按照实施方案和省、市地税局制定的评估技术应用工作方案确定本地区的数据项和数据采集标准，建立评估技术标准，确定软件版本并进行本地化改造，与县财政局共同选定社会中介机构，组织工作开展和实施。

（四）人员培训（2012年4月）

由县财政局、县地方税务局联合举办房地产估价技术培训班，邀请省、市财政、地税部门相关处、科室领导以及试点地区、大专院校和相关部门的专业人员讲授房地产估价方法、工作经验和相关业务知识，通过办培训班等使基层财税干部尽快掌握存量房交易纳税评估的基础知识、房地产数据采集和估价技术。

（五）建立评税技术标准，实现评税软件本地化（2012年4月）

1、数据与资料的采集。制定数据采集计划，根据房地产评估的要求，向国土、房产等相关部门和纳税人采集房地产信息，建立数据共享和交换的相关机制，也可以采用服务外包的形式建立房地产数据信息库。数据信息库应适应今后房地产税制改革的需要。

2、建立本地区评税技术标准。制定评估技术方案，采取自主完成或者向专业房地产估价机构外包的形式，调查分析本地区房地产市场影响因素。具体调查内容包括：房地产市场的概况，分布的特点与规律；房地产价值在不同区域间呈现差异性的原因；土地定级情况、基准地价及修正系数等。在此基础上制定本地区的评税技术标准，包括标准房基准价格、特征价格因素和修正系数等。

3、评税软件本地化。我县评估软件以省地税局开发（采购）的评估软件为基础，结合本地特点调整部分变量、参数、基数等内容，进行本地化修改，使房地产评估结果符合本地市场价格。

（六）制定征管办法，建立评税结果争议处理机制（2012年5月前）

制定新邵县存量房交易税收征收管理办法和评税结果争议处理办法。建立争议处理机制，按照公平、简便、有效化解征纳矛盾原则，在现行法律法规框架下，首先由房地产评估机构作出评估结果，以此作为计税依据。如仍有争议的，则由相关专家组成的仲裁机构进行仲裁，以仲裁结果作为计税依据。

（七）检验评估效果（2012年6月上旬）

通过试运行来检验评估结果准确性。一是选择能够对评估结果进行量化评价和分析的检测指标，确定评估结果与市场交易价格的偏离值，判断基准价格及价格影响因素修正系数设置的合理性。二是采集房地产成交案例作为标准数据，检测评估结果的准确性。三是根据征管人员反馈的意见以及纳税人对于评估结果的投诉量以及个案调整数量，确定评估模块的适用性。

（八）实施评税（从2012年7月1日开始）

制定存量房交易纳税评估运行方案和应急预案。运用本地化的评估软件，评估存量房交易计税价格。纳税人申报价格明显偏低且无正当理由的，以评估结果作为计税依据，征收存量房交易环节各项税收。如有争议，按争议处理机制办理。
（九）动态调整参数和日常维护（长期）

一是分析评估结果与市场价格水平的偏离原因，调整基准价格及价格影响因素修正系数。二是根据城市发展情况和国家宏观政策变化，对标准房地产价格进行整体调整、区域调整和个案调整。三是要定期与有关信息技术管理部门沟通，及时反映和解决软件运行的技术问题，做好评估软件和房地产数据库的日常维护。

四、工作分工

1、财政部门负责指导此项工作的实施，不定期组织召开部门联席会议，通报工作进展情况，协调解决工作中的困难和问题，并负责安排一定的工作经费。

2、地税部门负责存量房交易纳税评估工作方案的组织实施，以及房地产评估日常工作和业务培训、辅导等，并针对新形势、新问题撰写专题报告，提出有关建议和措施。

3、国土资源部门负责提供本地区的最新基准地价体系成果资料、现有土地价格指数方面的资料和实际土地交易案例，指导制定土地市场比较法技术模型，颁布土地价格指数。

4、房地产管理部门负责提供房产登记信息、房屋信息化管理方面的成果（电子地图的应用）；本地区房地产分布的情况、特点与价值规律方面的资料；新建房和二手房房屋交易案例信息和市场挂牌交易数据；帮助建立可比实例数据库与标准房价格数据库；负责提供房地产交易价格指数方面的资料。

5、住房和城乡建设部门负责提供现有的工程造价资料，指导和帮助编制本地房产分类及分类房产建安造价标准表；负责提供现有的间接费用资料，指导编制本地分类房产建安造价间接费用比率表。

6、城乡规划部门负责提供各规划小区容积率的资料和查询服务、建设工程竣工规划验收合格信息。

7、民政部门负责提供房地产地址信息。

五、工作要求

（一）提高思想认识，加强组织领导。开展存量房交易纳税评估工作，是国家加强宏观调控的重要举措，是规范房地产行业税收征管的一项重要工作。各级各部门各有关单位要充分认识这项工作的重要性和紧迫性，切实加强组织领导，强化协调配合，在人力、物力、财力等方面提供强有力的保障，确保评税工作顺利进行。

（二）加大宣传力度，做好情况反馈。县直有关部门要通过电视、电台、报纸、网络等媒体广泛宣传开展存量房交易纳税评估工作的重要意义、主要内容和纳税人的权利义务，营造良好的社会氛围。同时，要定期向上级有关部门汇报工作开展情况，做好信息收集和阶段性总结，及时反馈出现的问题和情况；协调各方力量，着力解决工作中出现的各种问题和困难。

（三）加强业务培训，构建长效机制。各有关部门和单位要认真组织学习存量房交易纳税评估工作有关文件、政策和相关财务会计知识、房地产知识、税收法律法规，加快培养一支精通政策、熟悉业务的存量房交易纳税评估工作人员队伍，着力构建纳税评估工作长效机制，为全县房地产税收改革奠定坚实基础。