XSDR-2019-01003

新政办发〔2019〕6号

各乡镇人民政府，新邵经开区社会事务管理部、严塘镇白水洞服务中心，县政府各局、各直属机构：

为切实解决我县不动产登记工作中的历史遗留问题，保护不动产权利人合法权益，根据《不动产登记暂行条例》《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）、《湖南省人民政府办公厅关于进一步做好不动产登记工作的通知》（湘政办发〔2017〕39号）等相关法律法规政策规定，按照“尊重历史，着眼现实，实事求是，把握政策，分类处理”的原则，结合我县实际，经县人民政府同意，现就我县不动产登记工作中存在的有关问题提出如下意见。

一、问题处理基本原则

（一）尊重历史，面对现实。不动产统一登记后出现的系列问题，是分散登记制度造成的，不动产登记工作应当尊重历史，根据当前实际情况，妥善处理。

（二）便民利民，如实记载。不动产登记要以群众利益为出发点和落脚点，秉承便民利民的宗旨，在严格审核当事人有关材料的基础上，在不规避法定流程、不减少法定环节的前提下，加快内部流转速度，提高行政效能，如实记载不动产权利状况。

（三）依法依规,严格登记。没有法律依据的，不得违法进行不动产登记。针对出现的新情况和新问题，可采取“一事一议”方式，报县人民政府或县国土资源部门批准后，按照先易后难的原则，成熟一批解决一批。

二、分类处理历史遗留问题

（一）有房屋所有权证无国有土地使用权证的不动产登记。

已依法取得房屋所有权证，但没有取得国有土地使用权证的，县不动产登记中心应查核土地权属来源资料后依法办理不动产登记。

1、对有合法土地权属来源，已办理国有土地使用权总证和房屋所有权证，没有办理国有土地使用权分证的项目，依法办理不动产登记。在办理分证时，由县不动产登记中心将总证收回存档（已办理抵押登记，总证在县不动产登记中心收存的，抵押解除后，方可办理分证，总证由县不动产登记中心统一存档），国有土地使用证总证遗失或开发商拒不提供总证，经购房户申请，凭购房协议、房款付清证明等资料，公告后办理不动产登记。

2、对有合法土地权属来源，已办理了房屋所有权证，项目分期开发完成，但没有办理国有土地使用权证总证，且未经县国土资源部门竣工验收的项目，购房户申请办理不动产登记，限开发单位在6个月内完成分期竣工验收等相关工作，为购房户办理分户登记。未按期完善手续的，县国土资源部门将把开发单位列入失信名单，暂停同一开发单位的供地和其它国土项目的审批。

对有合法土地权属来源，已办理房屋所有权证，未办理国有土地使用权总证，存在开发商失踪等特殊情况的开发项目以及由于历史原因导致权属来源资料不符合不动产登记要求的开发项目，采取“一事一议”方式，由县不动产登记中心向县人民政府、县国土资源部门专题报告，经县人民政府批准后办理不动产登记。需补缴出让金的，经县人民政府同意后，方可由县财政部门纳入挂账或追缴范围。个别住户急需办理不动产登记，为防止国有资产流失，先行依法办理转移手续，公告后办理不动产登记。

3、对没有合法土地权属来源，已办理房屋所有权证，申请办理房地一体登记，需到县城乡规划和国土资源等相关部门完善土地等相关手续后才能办理不动产登记，没有完善土地等相关手续的维持现状，不得办理不动产首次、变更、转移等登记。不得为“小产权房”办理不动产登记。

（二）历史性国有用地的不动产登记。

1982年5月《国家建设征用土地条例》公布以前建成，未经扩改和重建的，认定其历史性用地，无权属争议的由县国土资源局下发土地核实意见书，按国有划拨方式依法办理不动产登记。

1982年5月《国家建设征用土地条例》公布时起至1987年1月1日《土地管理法》开始施行时建成，未经扩建和重建的，依照有关规定处理后，凭购地协议、土地调查成果、处理文书或社区、街道的权属证明，由县国土资源局下发土地核实意见书，按国有划拨方式依法办理不动产登记。

（三）房改房、经济适用房、集资房、政府直管公房的不动产登记。房改房、经济适用房、集资房、政府直管公房办理了国有土地使用权总证、未扩建和重建、土地权属无争议，凭国有土地使用权总证或总证档案以及所在单位或其行政主管部门出具书面证明，依法办理不动产登记；共用土地面积为幢的建筑占地面积，土地使用权类型为划拨，非本单位人员办理不动产登记，用途为住宅的，需先补办出让手续再办理土地使用权类型为出让的不动产登记，出让金收取标准为该房屋分摊面积现时基准地价的20%出让金及其他税费。

（四）地下建筑的不动产登记。

1、鼓励合理利用地上地下空间。土地使用权人建设地上地下一体式建筑的，地下部分城市规划部门没有计算容积率，没有计算建筑规模，县国土资源部门出让时没有计算土地价款的，待补交价款到位后，方可办理不动产登记。但如下三种情况酌情办理：一是建设项目地下部分已按规划设计容积率，缴纳土地出让金的，根据批准容积率折算面积进行不动产登记。二是建设项目地下部分没有计算容积率，部分业主已办理了不动产登记，原登记继续有效，土地使用权类型为划拨。余下业主申请不动产登记的，可采取协议方式出让，缴清该车库的土地出让金后按实测面积进行登记，出让价格按同地段同用途地表基准地价20%标准确定。三是地下车库改变用途的，需经县人民政府批准，按同地段地表基准地价40%标准确定，县国土资源局下达土地使用权性质为商业的批文，县不动产登记中心依批文登记。

2、对于地表与地下一体的建筑，地下建筑与地表建筑一并申请登记的，共同分割地表土地面积，在地表建筑登记后再申请地下建筑登记的，可采取协议出让方式，单独设立地下土地使用权，分摊地下土地使用权面积。对使用地下空间单位单独建设的项目，采取招拍挂方式公开出让，设立地下土地使用权。

3、地下车库（位）登记的归属中地类为“交通服务站用地”并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载实际用途为“车库（位）”。

（五）已批准项目建设用地超红线或移位的。经批准的建设用地项目，由于拆迁、公路及公益事业等客观原因造成用地红线少量移位的，同时移位部分不影响当前城镇规划，权利人申请不动产登记，经不动产登记中心核实，报县人民政府批准后，予以确权登记，超红线面积部分以虚线进行标注，并在不动产登记簿上注明。

（六）因历史原因，土地使用权人与房屋所有权人不一致的。房屋的所有权人申请不动产登记时予以登记，并在不动产登记簿上注明。

（七）依法取得土地使用权与报建主体不一致的处理意见。

1、因历史原因的集资建房、原土地权利人可直接办理首次登记。

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第28条规定：依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律行政法规规定，作价入股、合资、合作、开发经营房地产。根据该规定，依法取得的土地使用权在办理不动产首次登记业务时，可以登记在合作开发经营的房地产企业名下。

（八）宗地按规划布局建设完成后，再加建、改扩建和重建房屋的不动产登记。宗地按规划建设完成后，再在原宗地范围内加建、改扩建和重建房屋，需重新办理规划、用地和供地手续，凭规划、国土用地、供地手续和土地竣工验收等资料办理不动产登记，没有办理相关手续的，属违法建设，不得办理不动产登记。

（九）农村集体土地历史遗留问题按国土资发〔2016〕191号文件规定办理。

1、依法确定非本农民集体成员合法取得的宅基地使用权，非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照县人民政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。农民集体组织成员私自发生土地房屋跨村交易行为的，在申请不动产登记时，暂缓办理。

2、房屋使用面积超出土地使用证所载面积的，根据国土资源部、中央农村工作小组办公室、财政部、农业部等《关于农村集体土地确权登记的若干意见》（国土资源部〔2011〕178号）第七条规定，“按照不同历史阶段对超占面积的宅基地进行确权登记发证”。1982年《村镇建房管理条例》实施前，农村村民建房占用宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，无论是否超过其后当地规定面积标准，均按实际面积予以确权登记。1982年《村镇建房管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止，农村村民建房占用宅基地超过当地规定面积标准的，超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。1987年《土地管理法》实施后，农村村民建房占用宅基地，超过标准面积的，按实际批准面积进行确权登记，超过规定面积标准的（即耕地130平方米、荒地210平方米、宅基地180平方米），可在土地权属登记簿栏注明超过标准面积，待以后分户建房或房屋拆迁、改建、翻建，政府依法规划重建时，按有关规定作出处理，并按照规定面积重新确权登记，即：1987年以前建成的房屋，按房屋实际建筑面积登记发证，1987年后建成的房屋，对房屋用地面积超出批准面积的，超出部分以虚线标记，并在登记簿不动产证记事栏注明。

3、1987年《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施，经所在乡镇人民政府审核后，可依法确定使用单位集体建设用地使用权，由县国土资源局下发土地核实意见书。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在农民集体同意报乡镇人民政府审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。1987年《土地管理法》实施后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地，乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依县级以上人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

4、对农村“户”的认定，原则上以公安部门户籍登记为准，但具有以下情形的，可以独立作为特殊“户”：

（1）已婚，并已分家生活；

（2）分家单独居住，年龄已到法定结婚年龄及以上的未婚；

（3）未成年人依法继承宅基地使用权的。

5、《国务院关于支持还乡人员创业创新促进农村一、二、三产业融合发展意见》（国办发〔2016〕84号）规定，允许还乡人员和当地农民合作建房。根据此规定，还乡人员在经合作方农村集体经济组织同意后，可以办理建房手续。

6、非农业户口居民（含华侨）合法取得宅基地，或因合法取得房屋而占用宅基地，范围面积至今未扩大的，按实际使用面积予以确权登记。

7、农民集体成员在公路、水利、电力及通讯设施旁建房的，符合规定距离予以确权登记，未按规定距离建房，暂缓确权登记。

（十）集体土地转为国有土地，需依法办理土地征收（土地出让）手续，才能办理不动产登记。农村集体经济组织成员成建制转为城镇居民的，剩余的少量集体土地由县国土资源局采取一事一议方式，报县人民政府批准后，下发土地使用权性质为划拨的批文，县不动产登记中心依批文登记，或由县国土资源局统一打捆报省人民政府办理土地征收手续。

（十一）县城区房地产开发建设问题项目不动产登记实行“职能监管”与登记发证相分离。为维护购房人合法权益，保护合法产权，打通不动产登记“中梗阻”环节，根据国土资电发〔2017〕13号文件精神，我县城区房地产开发建设问题项目，实行“职能监管”与登记发证相分离，对于我县不动产登记中心成立以前签订且已竣工交付使用的重大问题项目采取一事一议的方式处置，并实行行政监管、税费（含规费）追缴、登记发证相分离。对问题项目的处理由县人民政府协调各工作部门落实，依法处理。

三、加强不动产登记监管

（一）依法开展建设项目竣工验收。建设项目依法用地，履行土地出让合同、划拨决议书的要求，是建设项目竣工验收一项重要内容。土地使用者在完成建设项目规划验收后，应当及时申请县国土资源部门对宗地出让合同、划拨决定书履约情况进行检查核验，由国土资源局出具土地竣工验收意见。在竣工验收中，对于改变土地用途、改变容积率、扩大用地范围（即“两改一扩”）情况，由县国土资源局采取快速处理的方式。违法用地属国有土地的，依法处罚后办理国土手续；违法用地属集体土地的，依法处罚并补办征收手续后办理国土手续，全额补缴土地价款。

（二）依法按照土地、房屋用途开展不动产登记。不动产统一登记前，房屋所有权和国有土地使用权证记载的房屋和土地用途不一致的，当事人申请不动产登记时，继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记，未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。对原批准土地用途与《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类不对应的，县国土资源部门应按照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类重新确定归属地类进行登记，土地使用期限载止日期与原土地出让合同保持一致，并在不动产登记簿及不动产权证书“附记”中记载原批准用途。原批准期限为50年的综合用地，可按《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）二级类对应的用途分为住宅和商业等，原综合用地登记为住宅或商业，使用期限仍确定为50年，若要改期限，必须重新签订出让合同。

（三）依法开展国有土地分割、合并登记。宗地一经划定，不得随意分割合并。确需分割合并的，经县国土资源局审批后，县不动产登记中心方可受理不动产登记业务。

四、规范不动产登记行为

（一）强化不动产登记安全责任意识。县国土资源局、县不动产登记中心及其工作人员，要严格遵守国家关于安全管理的有关规定，不得泄露不动产登记资料、登记信息，或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动，要实行内外网物理隔离，确保网络绝对安全。

（二）强化为民服务意识。县国土资源局、县不动产登记中心要进一步增强为民服务意识，提升为民服务水平，提高办事效率。要加强不动产登记廉政风险防范，着力解决不动产登记办理环节多、时间长、“中梗阻”“办证难、办证慢”“推拖绕”“事难办”等问题，以及工作人员“庸懒散”问题，保障不动产登记工作规范有序开展。

五、本意见由县国土资源局负责解释，自印发之日起施行。

新邵县人民政府办公室

2019年2月25日