来源：县信访局 作者：县信访局 更新时间：
2020-08-25 16:53
不动产物权变动的类型及特点如下。
所谓不动产物权变动，是指不动产物权的设立、移转、变更和消灭。根据物权变动原因的不同，可将其分为两类，一类是基于法律行为发生的不动产物权变动；另一类是非基于法律行为发生的不动产物权变动。
法律行为涉及当事人做出意思表示，一般表现为合同。比如，甲要把房子出卖给乙，那么甲要做出让与该房子的意思表示，而乙也需要做出接受该房子的意思表示，这种让与和接受就表现为合同，就是法律行为。法律行为基本上可以说成是意思表示。意思表示由两部分组成，一是内心意思，二是表示意思。而非法律行为，就是不涉及当事人的意思表示。比如，通过法院的判决使甲的房子过户给乙，这时，乙取得该房子，显然不是基于甲让与该房子的意思表示，这种通过判决而不是基于出卖人的意思表示取得房子的形式，就是非法律行为。
基于法律行为发生的不动产物权变动。
按照大多数学者的观点，我国采用的是债权形式主义的物权变动模式，即合同加上登记。《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”基于法律行为发生的不动产物权变动，《物权法》总体采取了登记生效主义为原则，登记对抗主义为例外的模式。理解该模式时要注意以下几点。
合同是基础。引发当事人之间债权合意的意思表示，也是引发不动产物权变动的意思表示，不承认有独立的物权行为，债权合意直接影响不动产物权变动的效力，不承认物权行为的无因性。也即，在双方当事人之间，如果他们之间签订的合同在事后被认定是无效的，即使不动产已完成登记，买受人也不能取得该不动产物权，合同的无效影响不动产的物权变动。比如，当事人之间的不动产买卖合同被法院宣告无效后，按照《合同法》第58条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。因此，不动产应当恢复至原出卖方名下。
登记公示。物权是一种对世权，具有强烈的排他性，直接关系到第三人利益，任何第三人都负有不作为的义务，因此要求物权必须公示，使第三人知道，以保护交易安全。按照我国现行法上的规则，不动产物权原则上以登记为公示方法。登记公示有以下三方面的效力。
第一，物权移转效力。即基于法律行为发生的不动产物权变动，只有经过登记才能使不动产物权发生转移，未经登记不产生效力，而且实行的是登记要件主义，而非登记对抗主义。比如，很多人说，不动产只有经过登记才能发生物权移转效力，未经登记就不能对抗第三人。这句话的表述是有问题的，其实质就是没有很好地区分登记对抗主义与登记要件主义。对抗主义是日本和法国采纳的一种模式，其意思是，双方当事人之间仅签订合同就发生物权移转，不需要登记，但在出现第三人时，谁先完成登记，谁就取得物权。当然，作为例外，我国《物权法》第129条、第158条分别规定的土地承包经营权和地役权的物权变动采取的是登记对抗主义。
第二，权利正确性推定效力。即以不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确的不动产权利。《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”当然，登记正确性推定效力可能受到异议登记的限制。《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第84条规定：“异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。”
第三，善意保护效力。即对于因信任不动产登记簿记载的权利而进行交易的善意第三人，即便登记簿记载有误，法律仍认可其权利取得的有效性而予以保护。这就是不动产的善意取得制度，《物权法》第106条对此进行了规定。
物权变动与其原因行为相区分。引起物权变动的原因行为主要是合同，其成立、生效应依《合同法》相关规定。而不动产物权变动须以有效的合同加上登记才能完成，不动产合同有效成立后，未经登记，不发生物权变动，但不能以未经登记而否认合同的效力，即在未能发生物权变动的情况下，不能否定有效成立的债权合同。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
登记机构的工作人员对此时有模糊。比如，有的人认为不能履行的合同，然后反推回去该合同也无效，这是不正确的。
我国之前的立法及最高院的司法解释对此也有模糊。最高人民法院《关于公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》中规定：“ …… 签订房屋买卖协议后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立，一方反悔是允许的。”《担保法》第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”这些规定都违背了区分原则，有必要及时进行修订和澄清。
双方申请。以发生不动产物权变动为目的的债权合意与物权变动本身是两个法律事实。合法有效的债权合意也许不能发生物权变动的结果，比如当事人不愿意完成登记行为。因此，在债权合意有效的情况下，需双方当事人共同申请登记，完成履行行为，才能使不动产的物权变动生效，这就是为什么需要双方当事人共同申请的法理所在。《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）第14条第一款规定：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”
非基于法律行为发生的不动产物权变动。
其主要类型及特点主要体现在《物权法》第28条、第29条、第30条、第31条。主要类型有四类。一是依据公权力发生的不动产物权变动，如法院判决、政府指令、公用征收、罚没等；二是依仲裁机构的生效裁决发生的不动产物权变动；三是因继承、遗赠发生的不动产物权变动；四是因事实行为发生的不动产物权变动，如自身修建、添附等。
特点有三。其一是法律规定的事实条件成就即发生物权变动的效力，登记客观上只是对已经生效的物权变动事实的确认，而非物权变动发生的依据。比如，因继承发生的不动产物权变动，是在继承开始之时生效；因遗赠发生的不动产物权变动，本质上属于依法律行为发生的物权变动，但物权变动生效时间，也在遗赠人死亡时。基于法院的判决而导致不动产物权变动的，为判决书生效之时。自身修建的房子，在完工并有一定独立使用功能之后，即取得该房屋的所有权。因此，当事人在完成新建建筑物首次登记之前，事实上已享有建筑物的所有权，登记仅是对该物权的确认。
其二是未经登记不得处分。非依法律行为取得不动产物权的权利人，要对该不动产进行法律上的处分时，比如出卖、赠与、抵押等，则必须完成不动产登记。在不动产物权交易关系中，第三人一般基于信赖登记簿记载而为之交易，不动产登记的公信力远远大于占有的公信力。倘若允许原物权人不进行登记而处分，则会导致第三人对该不动产的权属状况产生怀疑，从而影响不动产交易秩序。当然，当事人对不动产进行事实上的处分，因不涉及交易安全，故无须加以限制。
其三是原则上单方申请。由于登记仅是对非基于法律行为发生的不动产物权变动事实的确认或公之于众，而非物权移转依据，因此原则上只需权利人单方申请办理登记即可。比如，依法院判决直接导致不动产物权变动的，失去方都不需在登记申请表上签章了，其法理也在于此。《条例》第14条第二款规定：“属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”《细则》第19条规定：“当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。”
依照合同、协议等法律行为发生不动产物权变动的，原则上必须双方当事人申请办完登记才能产生不动产物权变动，如果仅一方申请的，不能为其办理登记，除非另一方有委托申请。比如，开发商与甲签订了房屋买卖合同，甲也一次性支付了房款，现甲单方持合同及发票前来登记机构办理转移登记，不能为其办理。因为，在履行该合同时，开发商完全有可能不想履行该合同了，而把所收的钱退还给甲。既然开发商都不想履行该合同了，登记机构凭什么在开发商不到场的情形下就为甲办理转移登记呢？登记机构凭什么强迫开发商履行该合同呢？登记机构工作人员要有这样一个概念，合同或协议有可能得不到履行，存在违约的可能。
依照判决、调解、裁定、继承、遗赠等非法律行为发生不动产物权变动的，原则上在判决、调解、裁定等生效时，或被继承人死亡时不动产物权变动即发生，这时，登记不是不动产物权变动的要件，不需要当事人到登记机构完成登记，但是权利人要处分该不动产的，必须以完成登记为前提条件。比如，法院的形成判决能导致不动产物权的变动，具有形成力，无须法院的协助执行，当事人即可以单方申请办理。当然，法院的司法文书有很多类型，有的生效文书仍需双方当事人共同申请。比如，法院的给付判决文书不能导致不动产物权的变动，仍然需要负有履行义务的一方配合，才能产生不动产物权变动的法律效果。如果其不愿意配合，则需要法院的协助执行。
持离婚协议，可否单方申请不动产登记？
关于民政部门协议离婚中的登记申请，夫妻双方到民政部门离婚，一般会就财产分割问题达成协议，该离婚财产分割协议，是在夫妻双方当事人平等自愿的前提下，协商一致的结果，对双方当事人具有法律约束力，其本质就是一种具有民事合同性质的协议。按照《物权法》第9条、第14条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，并记载于不动产登记簿时发生效力。即便当事人在离婚协议中明确约定不动产归另一方单独所有，由于离婚分割协议本质是一个民事合同，该约定并没有导致不动产的物权发生变动，该不动产仍属双方共有，不动产物权的变动仍需当事人完成履行行为，共同申请办完转移登记，不动产才真正归另一方单独所有。
约定不动产归另一方单独所有的离婚协议即便经过公证，当事人一方也不能单方申请办理不动产的转移登记。因为，公证仅仅是强化了离婚协议的效力，强化了协议的真实性，但真实有效的协议和公证本身并不能产生不动产物权变动的效果。2008年11月，住房和城乡建设部房地产市场监管司在“关于对铜陵市房地产市场管理处《关于适用〈房屋登记办法〉有关规定的请示》的复函”中规定：“根据《物权法》、《婚姻法》及《房屋登记办法》等法律法规的规定，夫妻双方经民政部门协议离婚时，离婚协议对夫妻共有房产进行了约定处理的，在办理房屋所有权转移登记时，需离婚双方到场共同申请。”最高人民法院在《周凤珠与青岛威邦贸易有限公司、周春海案外人执行异议之诉案》【(2017)最高法民申3915号】中明确表述，《物权法》第9条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。虽然《自愿离婚协议书》约定涉案房产归配偶一方所有，但是双方未进行不动产物权的转让登记，物权的转让不发生效力，涉案房产仍属于夫妻共同所有。
当前，很多夫妻在民政部门协议离婚时，仅仅约定了不动产的归属，但往往没有及时办理不动产的转移登记，过了一些时间后，双方各自生活，不相往来，失去联系，受让方往往会单方持离婚分割协议，要求登记机构办理不动产的转移登记。而登记机构一般会要求失去方前来共同申请，由此，引发了很多矛盾。对于这个问题的解决，除了加强不动产登记方面的法律知识普及外，登记机构可与民政部门多沟通，让民政部门提醒当事人，及时根据离婚分割协议办理不动产的转移登记，或是提醒当事人在离婚分割协议中增加委托受让方代为申请办理不动产登记的委托事项。这样，受让方就可凭此条款单独申请办理不动产的转移登记了。
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