新政发〔2018〕15号

各乡镇人民政府，县政府各局、各直属机构：

　　为规范我县农村建房行为，集约节约用地，切实保护耕地，改善农村人居环境，保护传统文化，建设美丽乡村，推动城乡发展一体化，根据《湖南省人民政府办公厅转发省国土资源厅<关于规范和改进农村宅基地管理的若干意见>的通知》（湘政办发〔2014〕11号）《湖南省人民政府办公厅关于加强农村建房管理的通知》（湘政办发〔2016〕81号）和《邵阳市人民政府办公室关于印发<邵阳市农村村民住宅建设用地管理办法>的通知》（市政办发〔2017〕30号）精神，结合我县实际，现就加强农村建房管理提出如下暂行意见。

　　一、坚持先规划后建设

　　（一）科学规划。要加快制定乡镇、村镇建设规划。根据镇（乡）域村镇布局规划要求和行政村区划调整情况制定村庄规划。村庄规划要充分考虑农村生产生活的实际需求，合理确定农村居民点的分布、范围、规模和设施配套，明确建房位置。新建农村房屋应符合乡镇土地利用总体规划和集镇、村庄建设规划，严格履行乡村建设规划许可制度。各乡镇要加强对农村建房用地规划、建筑设计统一管理，切实发挥规划的控制和引导作用，要形成地方建筑风格特色，在村庄规划区内要逐步推行集中联片建房，集约节约利用土地。在城镇规划区内，原则上不再进行单宗分散的宅基地分配。

    （二）合理选址。引导村民坚持在规划确定的居民点选址建房，避开地质灾害易发地段和地下采空区。村民建房选址要尽可能利用旧宅基地、荒坡地、空闲地、废弃地等进行建设。严禁在基本农田保护区、生态资源保护区、饮用水源一级保护区、历史文化核心保护范围、风景名胜保护区、河道管理范围、公路两侧建筑控制区、电力设施保护区、燃气管线及各种危爆物品建筑控制区、经合法批准的矿山企业周边控制区内建房。

二、严格计划管理

    （三）合理分配计划。农村村民住宅建设实行年度土地利用计划管理，住宅建设占用农用地不得突破上级下达的年度土地利用计划。县国土资源主管部门按照上级国土资源主管部门下达的年度计划指标，确定农村村民宅基地年度用地计划指标。对有闲置宅基地的村庄，村民住宅建设原则上不安排年度计划指标。因灾建房、地质灾害搬迁、易地扶贫搬迁、危房改造、移民安置建房等，经有关部门审核通过，县人民政府根据当年用地实际需求单列指标。

    县级人民政府根据下达的年度计划指标，按照有关规定报市人民政府办理宅基地涉及的农用地转用审批手续。

    三、控制农村建房规模

    （四）坚持一户一宅和建新拆旧。一户村民除因继承导致宅基地权属发生变更外，只能拥有一处农村住宅。建房分户必须严格按照相关政策规定执行。申请人在新宅基地竣工验收前，凭建房批准手续向公安机关办理分户登记手续，方能申请不动产登记发证。

农村村民易址新建住宅的，在申请宅基地时应提交原住宅的有关权证、批准文件等资料，并申请对原有权证予以注销，必须拆除原有房屋，拆除后的旧宅基地由集体经济组织收回，重新分配给集体经济组织其他成员或纳入复垦范围。未按规定退出旧宅基地的，不得为新建住宅发放不动产权证。拆除原有房屋分两种情形，一是由申请人直接与符合建房资格的调剂双方及村、组负责人签字同意的旧宅基地调剂协议；二是申请人提交退出旧宅基地的书面承诺，承诺在规定时间内自行拆除旧房，未按承诺期限自行处置旧房的，乡镇人民政府可直接组织强拆，拆除费用由建房户承担。

    （五）控制建房规模。引导村民按照经济适用原则和实际需求理性建房，每户用地总面积标准为：占用耕地的，面积不超过130平方米；占用原宅基地及其他建设用地或未利用地的，面积不超过210平方米；占用其他农用地的，面积不超过180平方米。同时占用耕地和其他土地的，占用耕地面积不超过130平方米时，占用其他土地为建设用地或未利用地的，其总面积不超过210平方米；占用其他土地为农用地的，其总面积不超过180平方米，但必须严格地类标准，不得改变地类报批。

    农村危房改造、移民安置、易地扶贫搬迁和地质灾害搬迁建房严格按国家有关用地政策标准执行。要注重完善功能，控制建房面积，避免资源浪费或因建房致贫返贫。严禁在已批准住宅周边圈占土地修建永久性围墙。严禁在住宅周边占用耕地进行栽树、硬化修建停车坪等其他建、构筑物。

       四、规范审批程序

    （六）成立乡镇审批管理机构。各乡镇人民政府成立村民建房联合审批办公室，由分管国土资源工作的负责人任办公室主任，乡镇国土资源、城乡规划、建设、农业、林业、水利、交通运输、公路、电力等站所负责人为成员，负责村民建房的审批、监管、验收等工作。其中，乡镇国土资源所为建房用地审批管理牵头单位。

    （七）严格审批程序。农村村民申请使用住宅建设用地，按下列程序办理：

1.申请。由本人向集体经济组织提出用地申请，经村民小组代表会议讨论通过，在集体经济组织内张榜公示7天。公示期满无异议，村民委员会负责人和驻村干部签具意见后，由申请者向乡镇国土资源所提交用地申请，填写《农村村民建房用地申请审批表》，再向乡镇建房联合审批办公室提出建房申请。提交书面申请书、申请人身份及其户籍人口证明材料、村民委员会书面意见、原有宅基地的土地使用权证件或房屋所有权证明材料等资料。

2.核查。乡镇建房联合审批办公室组织国土资源、规划、建设、农业、林业、水利、交通运输、公路、电力等相关站所进行一站式实地审核。对符合条件的，工作人员将填写合格并加盖村组公章的《农村村民建房用地申请审批表》和法律法规要求的其他资料收齐后，正式予以受理。

3.审批。乡镇建房联合审批办公室将符合条件的申请材料组卷，对未涉及农用地转用占用非耕地的，于15个工作日内审批，依法发放《乡村建设规划许可证》和《建设用地批准书》。占用耕地的，实行两级审定，先由乡镇建房联合审批办公室初审、确认申请对象，再经县国土资源局现场审核最终确定，然后通知乡镇建房联合审批办公室依法发放《乡村建设规划许可证》，再由县国土资源局发放《建设用地批准书》。县城规划区居民建房由县城乡规划局和县国土资源局办理相关行政许可手续。

4.放线。建设用地批准书和规划许可证核发后，乡镇建房联合审批办公室应在10个工作日内，组织国土资源、规划、建设、农业、林业、水利、交通运输、公路、电力等相关站所人员和村民委员会、村民小组负责人到实地打桩放线，确定宅基地四至和面积。

5.查验和批后监管。房屋竣工后，建房户向乡镇建房联合审批办公室申请竣工验收。乡镇建房联合审批办公室应在10个工作日内，组织国土资源、规划等站所相关人员到实地检查是否按批准的面积和要求建房，原有住宅是否拆除，原有宅基地是否退回。由乡镇建房联合审批办公室根据实地查验结果，确定是否出具《竣工验收合格意见书》。对不按批准要求进行建设或验收不合格的，出具整改意见书。

严格落实村民宅基地管理“批前四公开”和“批后三到场”制度，即用地计划指标公开、申请建房公开、上报审批用地名单公开、审批结果公开；做到定点踏勘到场、放样定桩到场、竣工验收到场。

五、加强耕地保护

    （八）严控占用耕地建房。占用耕地建房的要符合用地选址要求，严格按分配计划指标批准，严禁占用基本农田。村民住宅建设涉及占用耕地的，先由用地的农村集体经济组织负责补充数量相同、质量相当的耕地，并经县国土资源部门组织验收确认。不能补充或不具备补充耕地条件的，在办理农用地转用审批手续时,由农村集体经济组织向县国土资源部门按标准缴纳耕地开垦费，县人民政府负责统筹补充。由县国土资源部门牵头组织制定我县农村已退出且分散的老宅基地拆除复垦方案，组织实施确保指标验收确认后，能留出部分指标专项用于项目所在乡镇的农村村民建房。同时，鼓励我县村民将原宅基地复垦或开发成零星分散耕地，所开垦耕地经验收确认和年度地籍变更确认后，可专项用于农民建房占补平衡。

       六、明确职责分工

    （九）明确乡镇和部门职责。乡镇人民政府是农村建房管理的实施主体，为农村村民住宅建设用地管理第一责任单位，乡镇人民政府行政正职为管理第一责任人。乡镇人民政府负责农村建房的规划、建筑方案审批，施工、质量安全监管，违法建设的查处等工作；负责建立健全规划建设管理机制，完善工作制度，充实技术力量，明确适应工作需要的农村建房专职管理人员，有效实施监管；负责组织对建房申请对象进行“一户一宅”调查核实、建房资格审查以及建房资料收集整理归档，落实占补平衡；负责本辖区内国土资源动态巡查和土地、规划违法行为的制止、查处和依法组织拆除；负责会同村民委员会调处农村宅基地权属争议；负责落实监督建房对象拆除原旧房和退还原宅基地给村集体；负责指导各村制订村规民约，规范村民建房行为，规范开展动态巡查和情况报告制度；负责《乡村建设规划许可证》《建设用地批准书》（限于非耕地）的发放，及批后用地检查和验收。

县国土资源部门负责制定和下达各乡镇农村村民建房用地计划指标；对占用耕地建房的，负责最后审定，负责向村民核发《建设用地批准书》；负责县城规划区外土地违法案件相关法律文书制定和查处，配合指导乡镇开展国土资源监管工作；负责农村宅基地登记发证工作。

县住房城乡建设部门负责加强对农村建房工程建设管理，指导乡镇严格照《新邵县农村建房质量安全管理办法》开展农村建房质量安全监管。对农村村民在城镇（含城市、县城、建制镇）总体规划和土地利用总体规划确定的建设用地规划范围内建设住宅的，负责办理相关批准手续，方可准许其施工。

县城乡规划部门负责组织科学编制各乡镇村镇规划，严格履行乡村建设规划许可制度；负责指导乡镇规划建设管理人员加强对农房设计的指导和审查；负责县城规划区外规划违法案件相关法律文书制定，配合指导乡镇开展乡镇规划监管工作。

县财政部门负责整合有关涉农资金，规范农村建房收费项目和收费标准；确保农村建房管理工作经费，并对规范农村建房的工作典型实施奖补。

县城管部门负责对县城规划区内建房的动态巡查；负责对县城规划区内土地、规划违法案件的查处。

县林业部门负责对全县农村建房占用林地的审核和审批，以及违法占用林地建房的查处。

县水利部门负责对全县农村村民在水利设施旁建房的审核。负责农村村民违法占用水利设施用地建房的查处。

县交通运输、公路部门负责对全县农村村民在铁路、高速公路及连接线、国道、省道、县道、乡道旁建房的审核，以及负责对违法占用上述道路控制区内土地建房的制止、查处和执法监管工作。

县电力部门负责对全县农村村民在电力设施旁建房的审核。联合县经信局电力执法大队负责农村村民违法在电力设施安全区内建房的查处。凡未经批准，没有办理相关用地手续的，县电力部门一律不得提供生产和生活用电。

各级各有关部门要各司其职、各负其责，积极支持、密切配合，形成农村建房管理强力工作合力。

七、强化监督检查与责任追究

    （十）加强组织保障。县人民政府成立县农村建房管理考核领导小组，由县人民政府县长任组长，县委、县人大、县政府、政协分管领导任副组长，县委县政府督查室、县国土资源、财政、住建、规划、农业、纪检监察、农业、水利、电力、交通运输、移民、人力资源与社会保障等部门负责人为成员。领导小组下设办公室，办公地点设县国土资源局，由县国土资源局局长兼任办公室主任，负责日常工作管理、检查与考核。县人民政府将农村建房工作纳入乡镇年度绩效考核内容，实行目标管理考核，制定考核办法，严格考核奖惩。

    （十一）加强监督检查。县乡两级人民政府要建立违法用地和违法建设投诉举报制度，并将违法案情及查处结果向社会公开。构建县、乡镇、村三级巡查监管网络，健全巡查制度，实行辖区内分片定点定人包干巡查责任制度，及时查处违法用地和违法建设行为。发现问题应及时处置或根据规定上报县人民政府及县直有关部门，采取相应的处置措施。各村、组应加强日常巡查，各乡镇人民政府必须要求村委会实行违法用地周报和月报制度，发现违法用地和违法建设应立即向乡镇人民政府报告，要将报表情况与村年终考核挂钩。

    （十二）严肃责任追究。对农村宅基地管理责任单位和责任人未依法依规履职的，造成违法用地和违法建设成为事实的，按照“谁审批、谁监管”的原则进行相关处理：

1.出现违规办理规划许可或用地许可的，其批准手续无效，分别由县规划、国土资源主管部门负责收回。对违规办理审批手续的单位给予通报批评；对乡镇建房联合审批办公室主任、城建规划站、国土资源所以及与该宗土地联合审批相关的站所负责人，依法依规予以处分；造成经济损失的，由相关责任单位和责任人依法赔偿。

2.农村建房实行村、乡镇各相关部门站所、乡镇人民政府等三位一体的监管体制，对农村违法用地建房行为，严格按照《邵阳市农村违法用地建房行为处理办法（试行）》（市政办发〔2017〕29号）进行处理。村支部书记和村主任、驻村干部、联合审批办公室成员单位负责人及乡镇分管国土工作的领导未认真履行监管职责造成违法事实的，由县人民政府对乡镇人民政府和县直有关部门给予通报批评、绩效考核不合格等处理，并追究上述相关责任人的责任。

3.建房户违反《乡村建设规划许可证》或《建设用地批准书》内容建房的，责任单位和责任人（如，村支部书记和村主任、驻村干部、联合审批办公室成员单位负责人、乡镇分管国土工作的领导等），未认真履行监管职责造成违法事实的，由县直有关部门、乡镇人民政府对其给予通报批评，并对相关责任人员依法依规追究责任。

4.负责农村村民建房监管的部门和工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法依纪予以追究责任。

                                新邵县人民政府

                             2018年5月10日